Jak sprawdzić czy nieruchomość jest zadłużona?
Nabywając mieszkanie z rynku wtórnego powinniśmy zwrócić uwagę na wiele kwestii związanych z jego stanem prawnym. Szczególnie istotne jest sprawdzenie czy nieruchomość nie jest obciążona żadnymi zadłużeniami. Jak i gdzie to zrobić?
Stan prawny nieruchomości
Stan prawny nieruchomości to stan, który wynika z treści wpisów ujawnionych w księdze wieczystej prowadzonej dla konkretnej nieruchomości. Za rzeczywisty stan prawny nieruchomości należy rozumieć stan zgodny z prawem materialnym, czyli zgodny z rzeczywistością. Sprawdzając stan prawny nieruchomości można dowiedzieć się czy dana nieruchomość nie jest obciążona np. hipoteką czy służebnością gruntową.
Podstawowym dokumentem określającym stan prawny nieruchomości jest księga wieczysta. Zgodnie z art.1.1 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece:
„Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.”
Księga wieczysta
Księga wieczysta jest rejestrem informacji, który zawiera dane dotyczące samej nieruchomości oraz jej właścicieli. Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Prowadzenie ksiąg wieczystych należy do właściwości sądów rejonowych.
Księga wieczysta, niezależnie od rodzaju nieruchomości, składa się zawsze z 4 działów. Osoba szukająca informacji o zadłużeniach powinna zainteresować się szczególnie działem IV „Hipoteka”. Jak można wnioskować po samej nazwie, są tam wszelkie dane dotyczące tego zobowiązania – szczegółowe informacje o rodzaju hipoteki, jej wysokości, walucie czy danych wierzyciela hipotecznego.
Oprócz tego warto zainteresować się również działem II, gdzie znajdziemy informacje o tym, kto ma prawo do dysponowania nieruchomością oraz działu III, który zawiera wpisy o obciążeniu nieruchomości prawami osób trzecich, np. dożywociem.
Jak znaleźć księgę wieczystą?
Księgi wieczyste są prowadzone w formie elektronicznej i papierowej. Są to dokumenty jawne. Oznacza to, że każdy może mieć do nich dostęp. Jedynym warunkiem, który trzeba spełnić jest znanie numeru księgi prowadzonej dla danej nieruchomości. Składa się on z kodu sądu rejonowego, właściwego numeru i cyfry kontrolnej. Kupującemu mieszkanie numer księgi wieczystej musi podać właściciel lokalu lub domu.
Aby przejrzeć księgę wieczystą w formie papierowej należy udać się do wydział ksiąg wieczystych właściwego sądu rejonowego. W sądowej czytelni można zapoznać się z treścią księgi, a za opłatą – złożyć wniosek o wydanie odpisu dokumentu. Należy pamiętać, że istnieją dwa rodzaje wypisów – zwykły, który zawiera aktualną treść księgi wieczystej i zupełny, który zawiera również dane historyczne.
Znając numer księgi można też znaleźć ją i jej treść na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem www.ekw.ms.gov.pl.
Gdy nieruchomość nie ma księgi wieczystej
Czasem zdarza się, że nieruchomości nie mają założonej księgi wieczystej. Dotyczy to głównie mieszkań, do których nabywa się spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu. W takiej sytuacji właścicielem mieszkania, jak i całego budynku nadal pozostaje spółdzielnia, której przysługuje także prawo do gruntu, na którym stoi nieruchomość, w postaci własności albo użytkowania wieczystego. Wtedy najlepszym sposobem jest złożenie wniosku do administracji spółdzielni z prośbą o wystawienie formalnego zaświadczenia o stanie zadłużenia danego lokalu.
Opłaty za czynsz i media
Przed zakupem nieruchomości z rynku wtórnego nie mniej istotną kwestią do sprawdzenia jest uregulowanie opłat eksploatacyjnych oraz rachunków od dostawców mediów. Osoba sprzedająca mieszkanie powinna wystawić kupującemu zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami za czynsz, prąd, gaz, wodę, wywóz śmieci, Internet, telewizję i telefon.
Co jeszcze warto sprawdzić?
Oprócz powyższych informacji, warto również skontrolować stan uregulowania podatków, opłat i obciążeń publicznoprawnych, takich jak podatek od nieruchomości, podatek rolny, podatek leśny i opłaty za użytkowanie wieczyste. Co prawda, podobnie, jak w przypadku opłat za media i czynsz, nabywca mieszkania nie odpowiada za zobowiązania podatkowe poprzedniego właściciela, jednak zdecydowanie lepiej jest kupić nieruchomość bez żadnych długów i obciążeń. Należy też upewnić się, że w kupowanym mieszkaniu lub domu, nikt nie jest zameldowany. Taką informację można uzyskać w wydziale meldunkowym urzędu gminy, na terytorium której znajduje się nieruchomość.