Cena ofertowa a cena transakcyjna

Na rynku nieruchomości możemy spotkać się z nazwami „cena ofertowa” i „cena transakcyjna”. Terminy te oznaczają dwie zupełnie różne rzeczy. Cenę ofertową możemy bowiem określić jako „cenę oczekiwaną”, zaś cenę transakcyjną jako „cenę finalną”. Zobaczmy, czym dokładnie różnią się te pojęcia.

Cena ofertowa – co to jest?

Cenę ofertową możemy inaczej określić jako cenę oczekiwaną. Oznacza to ilość pieniędzy jaką oczekuje otrzymać sprzedawca nieruchomości od osoby kupującej dom czy mieszkanie. To właśnie te ceny można znaleźć w katalogach czy broszurach reklamowych deweloperów. Pozostając przy rynku pierwotnym – deweloperzy ustalają cenę ofertową mieszkania biorąc pod uwagę zarówno koszty wytworzenia, zakupu działki, narzuconą przez siebie marżę, jak i również wielkość, lokalizację i standard wykończenia nieruchomości. Zazwyczaj ceny wyjściowe są stosunkowo wysokie, a ich ostateczną wersje kształtuje wielkość popytu i reakcja potencjalnych klientów na nie.

Nie da się ukryć, że ceny na rynku pierwotnym mają wpływ na ceny na rynku wtórnym. Osoby, które nie znają się na rynku nieruchomości, jeśli zajmują się całą transakcją na własną rękę, podczas ustalania cen robią rozeznanie w kosztach podobnych nieruchomości pochodzących z rynku pierwotnego, a następnie lekko ją modyfikują biorąc pod uwagę, że mieszkanie, które sprzedają jest używane. Oprócz tego na cenę ofertową mieszkania z rynku wtórnego ma wpływ jego wielkość, lokalizacja, stan techniczny i wyposażenie.

Co to jest cena transakcyjna mieszkania? 

Cena transakcyjna to rzeczywista suma, która zostanie zapłacona za zakup nieruchomości. To kwota, która wpisywana jest w akcie notarialnym już podczas podpisywania umowy kupna-sprzedaży. Ceny transakcyjne są zwykle o 7% – 10% niższe od cen ofertowych.

Różnice między ceną ofertową a ceną transakcyjną

Jak już wspominaliśmy różnice między ceną ofertową a ceną transakcyjną mogą wynosić nawet do kilkudziesięciu procent. Skąd się biorą? Przede wszystkim to zainteresowanie klientów i popyt weryfikuje ostateczną cenę za jaką zostanie sprzedana nieruchomość. Jeśli chodzi o deweloperów, to zawyżają oni cenę ofertową umyślnie, w celu zostawienia sobie marginesu bezpieczeństwa na ewentualne negocjacje lub prowizję dla pośredników. Natomiast osoby prywatne, które nie znają się na nieruchomościach często mają tendencję do nieświadomego zawyżania cen sprzedawanych przez siebie mieszkań czy domów. Zazwyczaj takie postępowanie i tak kończy się obniżeniem tej kwoty ze względu na brak chętnych na zakup nieruchomości. 

Co ciekawe, różnice cen ofertowych i transakcyjnych są najwyższe na rynku wtórnym. Sprzedający są bardziej skłonni do negocjacji niż deweloperzy na rynku pierwotnym, gdzie różnice cen ofertowych w stosunku do cen transakcyjnych są zdecydowanie mniejsze, niż w przypadku mieszkań używanych.

Jak znaleźć ceny ofertowe i ceny transakcyjne?

Czy można rozeznać się ile wynoszą stawki w cenach ofertowych i cenach transakcyjnych? W przypadku tych pierwszych sprawa jest dość prosta. Wystarczy przejrzeć katalogi i broszury deweloperów lub poprzeglądać strony z ogłoszeniami sprzedaży nieruchomości. Sytuacja komplikuje się nieco w przypadku cen transakcyjnych, ale i tu można znaleźć pewne dane. Warto zajrzeć do Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN). Jest to rejestr publiczny prowadzony przez starostę, który zawiera dane dotyczące cen nieruchomości określonych w aktach notarialnych oraz wartości nieruchomości określonych przez rzeczoznawców majątkowych w operatach szacunkowych, których wyciągi przekazywane są do ewidencji gruntów i budynków. Aby uzyskać dostęp do bazy, należy złożyć wniosek w formie papierowej lub cyfrowej – za pomocą profilu zaufanego oraz uiścić stosowną opłatę.

Przy poszukiwaniu cen transakcyjnych można też skorzystać z różnych publikacji autorstwa instytucji finansowych lub pośredników nieruchomości albo skorzystać z usługi rzeczoznawcy majątkowego.