Condo hotel i condo apartamenty
Condo hotele i condo apartamenty to w Polsce stosunkowo nowy kierunek inwestowania w nieruchomości. System condo powstał w USA, a wraz z biegiem czasu zasięgiem objął Europę, szczególnie Zachodnią. Zobaczmy, czym się charakteryzuje, jakie są jego wady i zalety oraz na co zwrócić uwagę chcąc zacząć inwestować w condo nieruchomości.
Condo hotele i condo apartamenty – co to takiego?
System condo to system, w którym, istnieje duży kompleks nieruchomości (condominium), który nie należy do jednego właściciela, lecz podzielony jest na osobne lokale. Lokale te są zaś wykupywane na własność przez inwestorów. Inwestor, jako właściciel apartamentu może korzystać z niego osobiście lub odpłatnie wynajmować podmiotom trzecim, co generuje zysk.
Właściciel condo apartamentu w takim condo hotelu nie musi zajmować się organizacją wynajmu. W praktyce, nie musi nawet być obecny w danym miejscu podczas wynajmu. Nad wszystkim czuwa bowiem operator hotelowy. Zarządza on lokalem, jest odpowiedzialny za utrzymanie czystości czy za prowadzenie usług gastronomicznych.
Gdzie znajdują się condo hotele?
Utarło się przeświadczenie, że condo hotele znajdują się tylko w kurortach – w nadmorskich i górskich miejscowościach. Nie jest to w stu procentach prawdą. Owszem, najwięcej tego typu kompleksów nieruchomości można znaleźć właśnie w takich miejscach, ale są one również ulokowane w największych miastach w Polsce, głównie w lokalizacjach o dużym natężeniu turystów i stałych lub sezonowych pracowników. Przykładami systemu condo są takie inwestycje jak Zdrojowa Invest, aparthotel Puławska Residence – w Polsce i La Meridien, Four Seasons czy Starwood – na świecie.
Wady i zalety inwestycji w condo hotele
Do największych zalet inwestycji w systemie condo należy zaliczyć możliwość uzyskania naprawdę wysokiego zysku w sezonie, a w dobrze ulokowanych miejscach – przez cały rok. Ponadto, system condo jest wygodny dla inwestora, ponieważ lokalem oraz marketingiem, zajmuje się operator hotelowy.
To, co jest zaletą, w pewnych sytuacjach może być również wadą. Ceną oszczędności czasu przy zarządzaniu jest mniejszy zarobek na inwestycji niż w przypadku samodzielnego wynajmu lokalu. Dodatkowo, istnieje ryzyko, że naszym apartamentem i hotelem będzie zajmował się niekompetentny operator, który nie będzie w stanie obłożyć obiektu odpowiednią ilością najemców.
Rozliczenie z inwestycji w apartamenty condo
Zasadniczo istnieją dwa modele rozliczenia inwestycji w condo nieruchomości. Pierwszy z nich opiera się na modelu procentowym. W tym przypadku inwestor ma zapewnioną stałą stopę zwrotu. Stałą, ponieważ nie ma na nią wpływu obłożenie condo hotelu lub condo apartametu. Właściciel danego apartamentu otrzymuje pieniądze co miesiąc, kwartał lub rok. W modelu procentowym gwarantowany zwrot z inwestycji jest zazwyczaj uzależniony od podpisania długoterminowej umowy z właścicielem apartamentu, natomiast wypłacany procent od długości trwania umowy (im dłużej trwa umowa tym wyższy procent).
Kolejny model rozliczenia to tzw. model 50/50. Polega on na tym, że inwestor otrzymuje 50% utargu jeśli apartament, którego jest właścicielem jest wynajmowany, lub nie dostaje nic – jeśli apartament, którego jest właścicielem stoi pusty. Jak można zauważyć – ten model rozliczenia jest bezpośrednio związany z obłożeniem obiektu hotelowego, dlatego inwestorzy częściej stosują go w przypadku hoteli położonych w bardzo atrakcyjnej lokalizacji, gdzie turyści lub inni goście są przez cały rok, a nie tylko w sezonie.
Na co trzeba zwrócić uwagę przed zainwestowaniem w condo?
Aby inwestycja w condo hotele i condo apartamenty przynosiła zysk, należy skrupulatnie wybrać nieruchomość, w którą chcemy włożyć swoje pieniądze. Podczas wyboru należy zwrócić uwagę na:
- lokalizację – to zdecydowanie najważniejsza kwestia,
- warunki umowy – najlepiej przejrzeć je wraz z prawnikiem,
- doświadczenie i kompetencje operatora hotelowego – warto, by miał międzynarodowe doświadczenie,
- formę finansowania inwestycji – czyli preferowaną przez dewelopera formę transferu środków na inwestycję.