Czynniki wpływające na wartość nieruchomości

Wartość rynkowa nieruchomości jest zależna od wielu czynników. Niektóre z nich mogą wydawać się oczywiste, a inne być zupełnym zaskoczeniem. Zobaczmy, jakie czynniki mogą wpływać na wartość nieruchomości.

Wartość nieruchomości

Pojęcie „wartość rynkowa nieruchomości” określa art. 151.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Brzmi ono następująco:

Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Czynniki wpływające na cenę nieruchomości

Rodzaj rynku nieruchomości i jej stan techniczny

Rynek nieruchomości może być pierwotny lub wtórny. Mieszkania pochodzące z rynku pierwotnego są nowe, nikt w nich jeszcze nigdy nie mieszkał, natomiast mieszkania pochodzące z rynku wtórnego są mieszkaniami używanymi, z tzw. „drugiej ręki”. Z reguły nieruchomości z rynku pierwotnego osiągają wyższe ceny niż nieruchomości z rynku wtórnego. Dlaczego? Są po prostu nowe. Mieszkania używane zazwyczaj przed wprowadzeniem się nowych lokatorów wymagają remontu, który może być kosztowny. Co prawda, mieszkania z rynku pierwotnego zwykle są sprzedawane w stanie deweloperskim, czyli również muszą być w nich zrobione prace remontowe, jednak jak wiadomo – łatwiej i taniej jest zrobić coś od nowa niż przerabiać istniejącą już rzecz.

Stan prawny nieruchomości

Niezwykle ważną rzeczą wpływającą na wartość nieruchomości jest jej stan prawny. Wyższą wartość osiągają mieszkania i domy z uregulowanym stanem prawnym, a niższą nieruchomości obciążone np. hipoteką czy służebnością gruntu.

Lokalizacja i otoczenie nieruchomości

Równie ważną kwestią jest lokalizacja, w której dana nieruchomość się znajduje. Oczywistym jest, że mieszkanie czy dom położony na spokojnym osiedlu wśród zieleni osiągnie większą wartość niż taki sam budynek, ale usytuowany przy cmentarzu czy zakładzie przemysłowym. Istotna jest również odległość mieszkania od punktów takich jak sklepy, przystanki autobusowe, szkoły, ośrodki zdrowia czy ogólnie centrum miasta.

Duży wpływ na wartość nieruchomości ma także region Polski, w którym ona się znajduje. Najdroższe rynki mieszkaniowe w kraju to Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk i Poznań.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego sąsiedztwa nieruchomości

Na wartość istotny wpływ ma także miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego okolicy, w której leży nieruchomość. W dokumencie tym zapisane są plany zagospodarowania terenu na przyszłość. Sprzedający dom czy mieszkanie czasem celowo próbują ukryć, że w okolicy nieruchomości powstanie fabryka czy zakład przemysłowy, dlatego też przed zakupem, warto dokładnie przejrzeć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i w razie gdyby faktycznie takie zapisy w nim miały miejsce – rozmawiać z właścicielem o sprzedaży nieruchomości za niższą cenę.

Inne cechy mające wpływ na wartość nieruchomości

Na wartość nieruchomości, oprócz wymienionych wyżej, mogą wpływać też inne czynniki, na przykład:

liczba pięter w budynku i kondygnacja, na której położony jest lokal,
obecność balkonu lub tarasu,
wielkość powierzchni użytkowej,
układ pomieszczeń w nieruchomości,
nasłonecznienie nieruchomości,
wyposażenie lokalu lub domu,
rok budowy inwestycji w przypadku nieruchomości pochodzących z rynku wtórnego,
ilość okien,
obecność garażu lub miejsca parkingowego przy nieruchomości,
położenie nieruchomości względem stron świata.

Co obniża wartość nieruchomości?

Wiedząc już, co wpływa na wartość nieruchomości, określmy, jakie cechy mogą obniżyć kwotę sprzedaży domu czy mieszkania. Należą do nich przede wszystkim wszelkie wady nieruchomości, które są nieusuwalne lub usuwalne, ale bardzo dużym kosztem. Do takich wad należą na przykład skosy, które zmniejszają powierzchnię użytkową nieruchomości, nieustawne pokoje, zbyt duży korytarz, brak windy, garażu lub miejsca postojowego. Dodatkowo, za niższą cenę mogą się sprzedać nieruchomości położone w nieatrakcyjnej lokalizacji albo w pobliżu remontów, rozbudowy oraz budów. Niepożądany jest również zły stan techniczny budynku – zniszczona elewacja, obdrapana klatka schodowa i stara instalacja elektryczna czy gazowa.