Dlaczego mieszkania są drogie?

Mieszkania w Polsce z roku na rok są coraz droższe. Dotyczy to szczególnie dużych miast. Spróbujmy się zastanowić, co powoduje, że mieszkania osiągają tak duże ceny. 

Wzrost cen mieszkań

Z raportów sporządzanych przez analityków jasno wynika, że mieszkania w Polsce drożeją z roku na rok. Według Głównego Urzędu Statystycznego, w III kwartale 2020 roku, ceny mieszkań wzrosły o 10,9 proc. rok do roku i 2 proc. w stosunku do II kwartału tego samego roku. Wzrost na rynku pierwotnym to 2,2 proc., a na rynku wtórnym – 2,0 proc. W porównaniu z tym samym okresem 2019 roku ceny lokali mieszkalnych wzrosły o 10,9 proc. – na rynku pierwotnym – o 7,2 proc., a na rynku wtórnym – o 13,7 proc. 

Jeśli chodzi o różnicę w cenach mieszkań na przestrzeni 5 lat to dane są jeszcze bardziej szokujące. W III kwartale 2020 roku ceny lokali mieszkalnych były o 37,1 proc. wyższe w porównaniu ze średnią ceną dla 2015 roku – na rynku pierwotnym – o 25,6 proc., a na rynku wtórnym – o 47,0 proc.

Ile lat trzeba zarabiać na mieszkanie?

Mieszkania wciąż drożeją, a pensje Polaków pozostają na tym samym poziomie. A nawet jeśli wzrastają to wzrost ten w rzeczywistości nie ma zbyt dużego znaczenia, ponieważ jednocześnie zwiększają się koszty życia.

Jak wynika z danych Eurostat, zarobki w Polsce stanowią około 40 proc. średniej unijnej, bowiem średnie zarobki netto w Unii Europejskiej na koniec 2019 roku wynosiły 25 308 euro netto, co daje średnią miesięczną 2 109 euro netto, natomiast dane dla Polski, to odpowiednio – 10 355 euro netto i 863 euro netto. 

W związku z tym w zestawieniu przygotowanym przez Eurostat Polska zajęła 22 miejsce na 30 możliwych. Ranking obejmował 30 państw europejskich i dotyczył wysokości zarobków, gdzie pierwsze miejsce to najwyższe zarobki, a ostatnie miejsce – najniższe zarobki. 

Przyjmijmy, że młody Polak zarabiający 3 tysiące złotych netto miesięcznie chce kupić mieszkanie bez zaciągania na ten cel kredytu – nową kawalerkę o powierzchni 40 mk w dużym mieście. Taki lokal jest obecnie wydatkiem rzędu 280 tysięcy złotych (przy założeniu 7 tysięcy złotych za 1 mk). Oznacza to, że Polak ten musiałby odkładać całą swoją wypłatę miesięczną przez niecałe 8 lat, aby było go stać na zakup samego mieszkania. Jest to niemożliwe z oczywistych względów – nie da się odkładać całej swojej wypłaty, trzeba bowiem za coś żyć, kupować jedzenie, paliwo do auta czy opłacać miejsce do mieszkania. Poza tym byłaby to cena samego zakupu lokalu, a należy pamiętać, że dochodzą do tego jeszcze koszty związane z wypełnieniem formalności prawnych oraz samym wykończeniem nieruchomości.

Dlaczego mieszkania są drogie?

Ceny domów i mieszkań zależą od wielu czynników, które oddziałują często także na siebie nawzajem. Zazwyczaj, jako głównie czynniki wpływające na ceny nieruchomości podaje się: czynniki makroekonomiczne, ogólną sytuację demograficzną, możliwości finansowania, nastroje rynkowe i społeczne, regulacje prawne oraz oczekiwania potencjalnych klientów.

Na cenę standardowego polskiego mieszkania dwupokojowego z rynku pierwotnego składa się: koszt budowy (45-50% ceny mieszkania), zysk dewelopera (ok. 25%), zakup gruntów i ich zagospodarowanie (15-20%), koszt ogólny (ok. 4%), koszt kredytu (3-4%), koszt projektów (2%).

Pierwszym powodem cen mieszkań nawiązującym do powyższych składowych są czynniki wpływające na wysokość marży dla dewelopera, która jest wysoka. Są to: duże ceny materiałów i usług budowlanych, niewielka podaż pracowników, a przez to konieczność poprawy warunków pracy oraz ryzyko inwestycyjne, które w całości ponosi inwestor. 

Kolejną istotną kwestią bezpośrednio wpływającą na ceny mieszkań w Polsce jest duże zainteresowanie inwestycjami w rynek nieruchomości, nie tylko polskich, ale i zagranicznych inwestorów. Rosnąca liczba mieszkańców dużych miast także kusi deweloperów do poszukiwania wolnych przestrzeni do zagospodarowania pod inwestycje mieszkalne. Im lokalizacja jest atrakcyjniejsza, tym cena ziemi jest wyższa, a to przekłada się na cenę mieszkania.