Komórka lokatorska a piwnica
Komórka lokatorska i piwnica to pojęcia, które często są używane zamienne. Czy jest to jednak właściwe działanie? Czy terminy te znaczą to samo? Zobaczmy, jakie jest ich znaczenie w świetle prawa oraz czy pomieszczenia te wliczają się do powierzchni użytkowej.
Komórka lokatorska
Komórka lokatorska to małe pomieszczenie, które służy mieszkańcom lokalu, do którego przynależy komórka, do przechowywania w niej wszelkich rzeczy które nie mieszczą się w mieszkaniu. Można z niej zrobić spiżarnię czy schowek na sprzęty.
Nie będzie błędem pokuszenie się o stwierdzenie, że komórka lokatorska jest nowoczesnym odpowiednikiem tradycyjnej piwnicy. Komórki lokatorskie przeważnie znajdziemy w nowych budynkach, w starych natomiast piwnice. Zwykle liczba komórek lokatorskich w nowym bloku jest dużo mniejsza niż liczba mieszkań, co wpływa na ich cenę. Komórki są na ogół są mniejsze od piwnic, ale posiadają od nich o wiele wyższy standard.
Lokalizacja komórek lokatorskich może być dowolna. Zazwyczaj pomieszczenia te usytuowane są na tym samym poziomie, na którym leżą mieszkania. Nie zawsze jednak musi tak być, bowiem wielu inwestorów nadal lokuje komórki lokatorskie na poziomie -1.
Piwnica
Zgodnie z definicją zawartą w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie, przez pojęcie piwnica należy rozumieć kondygnację podziemną lub najniższą nadziemną bądź ich część, w których poziom podłogi co najmniej z jednej strony budynku znajduje się poniżej poziomu terenu.
Piwnice w blokach to pomieszczenia, które przynależą do poszczególnych mieszkań. W przeciwieństwie do komórek lokatorskich – piwnice leżą pod ziemią, a nie na tym samym poziomie co mieszkania. Od tych pierwszych różni je też to, że zazwyczaj liczba piwnic w budynku odpowiada liczbie mieszkań. Głównym celem piwnic również jest przechowywanie w nich rzeczy, które nie mieszczą się lub nie są potrzebne w lokalu mieszkalnym. Niestety, piwnice często posiadają niższy standard niż komórki lokatorskie i bywają zawilgocone.
Powierzchni użytkowa
Pojęcie powierzchni użytkowej nie zostało zdefiniowane w jednolity sposób. Nie ma jednej uniwersalnej definicji tego pojęcia. W zależności od ustawy termin ten jest precyzowany w inny sposób.
- Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 roku (tekst jednolity Dz.U. z 2002 r. nr 9 poz. 84 z późn. zm.):
„Powierzchnia użytkowa budynku lub jego części – powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.”
- Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku (tekst jednolity Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.):
„Powierzchnia użytkowa lokalu – należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.”
- Ustawa o podatku od spadków i darowizn z dnia 28 lipca 1983 roku (tekst jednolity Dz.U z 2004 nr 142 poz. 1514 z późn. zm.):
„Za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów).
Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m – powierzchnię tę pomija się.”
Jak widać w powyższych przepisach, piwnica jest wliczana do powierzchni użytkowej tylko w Ustawie o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 roku (tekst jednolity Dz.U. z 2002 r. nr 9 poz. 84 z późn. zm.), w pozostałych ustawach zaś nie.
W przypadku komórek lokatorskich kwestia ta jest jeszcze bardziej skomplikowana, ponieważ w żadnej z powyższych ustaw nie pada dosłowne pojęcie „komórka lokatorska”.
Informacji o statusie prawnym komórek lokatorskich trzeba szukać w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388). Art. 2.4 ww. ustawy mówi, że:
„Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej pomieszczeniami przynależnymi”