Nieruchomość – definicja i regulacje prawne

„Nieruchomość” to pojęcie często używane i słyszane w codziennym życiu. Jakie jest jednak jego dokładne znaczenie? Zobaczmy jaka jest definicja nieruchomości, jakie są najważniejsze regulacje prawne, które jej dotyczą oraz co zalicza się do nieruchomości.

Nieruchomość – definicja

Definicja nieruchomości znajduje się w art. 46 §1 Kodeksu Cywilnego, która brzmi następująco:

„Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.”

Rodzaje nieruchomości w polskim systemie prawnym

W polskim prawie wyróżnia się następujące rodzaje nieruchomości:

  1.  Nieruchomości gruntowe (zabudowane lub niezabudowane), a wśród nich:
    • nieruchomości rolne,
    • nieruchomości leśne.
  2.  Nieruchomości budynkowe.
  3.  Nieruchomości lokalowe.
  4.  Inne rodzaje nieruchomości, np. nieruchomości komercyjne, handlowe lub przemysłowe, nieruchomości gospodarcze.

 

Nieruchomości gruntowe

Podstawowym rodzajem nieruchomości są nieruchomości gruntowe, czyli grunty. Są to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności.

Części składowe nieruchomości gruntowej są uregulowane prawnie w art. 47 i art. 50 Kodeksu Cywilnego.

Art.47 Kodeksu Cywilnego:

„§1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
§2.Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
§3.Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.”

 

Art.50 Kodeksu Cywilnego:

„Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.”

W związku z powyższymi przepisami, do części składowych nieruchomości należą m.in.:

  • budynki, budowle i inne urządzenia trwale związane z gruntem,
  • drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania
  • wody stojące, czyli powierzchniowe wody stojące, wody w rowach i studniach, wody w naturalnych lub sztucznych jeziorach i innych zbiornikach bezprzepływowych, wody z opadów atmosferycznych, wody pozostałe po wylewie wody płynącej,
  • złoża kopalin nie stanowiących własności Skarbu Państwa, czyli kopaliny pospolite,
  • prawa związane z jej własnością, czyli np. służebność gruntowa.

 

Częściami składowymi nie są natomiast tymczasowe obiekty budowlane, urządzenia służące do odprowadzania lub doprowadzania: wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu oraz woda płynąca z wyjątkiem źródła i wody wypływającej z niego, która wraz z gruntami pokrytymi nią stanowi odrębny przedmiot własności Skarbu Państwa.

Wśród nieruchomości gruntowych wyodrębnia się nieruchomości rolne i nieruchomości leśne. Nieruchomości rolne, inaczej zwane też gruntami rolnymi, są to nieruchomości, które są lub w przyszłości mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Do ustalenia, czy dany grunt ma przeznaczenie rolne stosuje się zapisy w ewidencji gruntów i budynków oraz w planie zagospodarowania przestrzennego.

Nieruchomość leśna zaś to termin stosowany w polskim systemie prawnym w oparciu o definicję lasu określoną w ustawie o lasach z 28 września 1991 roku.

Nieruchomości budynkowe

Nieruchomości budynkowe to budynki, które są trwale związane z gruntem budynki, ale na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Taka sytuacja może wystąpić na przykład, gdy właścicielem nieruchomości gruntowej jest Skarb Państwa, natomiast budynek należy do użytkownika wieczystego tego gruntu.

Nieruchomości lokalowe

Zgodnie z art. 46 Kodeksu Cywilnego nieruchomością może być również część budynku trwale związanego z gruntem, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowi odrębny od gruntu i budynku przedmiot własności. Przez część budynku rozumie się lokal mieszkalny lub lokal innego przeznaczenia (lokal użytkowy). Nieruchomość lokalowa jest zatem odrębnym przedmiotem własności, który w wyniku wyodrębnienia na zasadach określonych w Ustawie o własności lokali przekształca się w tzw. nieruchomość lokalową.