Nieruchomość władnąca a nieruchomość obciążona

Nieruchomość władnąca i nieruchomość obciążona to pojęcia pojawiające się w kontekście przepisów dotyczących służebności. Zobaczmy, kiedy dana nieruchomość jest typem pierwszym, a kiedy drugim.

Co to jest służebność?

Służebność jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych – ogranicza ono prawo własności nieruchomości. Głównym celem służebności jest umożliwienie danej osobie korzystania w ograniczonym zakresie z jakiejś rzeczy, w tym przypadku nieruchomości, która nie należy do niej a do kogoś innego. Uregulowania prawne dotyczące służebności znajdują się w Kodeksie Cywilnym.

Rodzaje służebności

W przepisach prawa można znaleźć następujące rodzaje służebności:

  • służebność gruntowa,
  • służebność osobista,
  • służebność przesyłu.

Ustanowienie służebności

Do ustanowienia służebności może dojść w wyniku:

  • umowy,
  • orzeczenia sądowego,
  • decyzji administracyjnej,
  • zasiedzenia.

Umowa jest podstawowym sposobem ustanawiania służebności. Powinna być ona sporządzona w formie aktu notarialnego. Oczywiście ten sposób ustanowienia może być stosowany tylko wtedy, gdy właściciele obydwu nieruchomości potrafią się ze sobą dogadać. Jeżeli tak nie jest, i występuje pomiędzy nimi konflikt, to sprawa dotycząca służebności trafia do sądu, gdzie jest rozpatrywana, rozstrzygana i ogłaszana poprzez orzeczenie sądowe.

Służebność może także powstać w drodze decyzji administracyjnej, a także – w przypadku służebności gruntowej i służebności przesyłu – przez zasiedzenie, czyli wskutek trwałego i widocznego użytkowania nieruchomości przez określony prawnie czas.

Służebność gruntowa

Definicja służebności gruntowej znajduje się w art. 285 Kodeksu Cywilnego. Jest to prawo, które pozwala właścicielowi jednej nieruchomości na korzystanie z pewnym, określonym zakresie z nieruchomości, której właścicielem jest inna osoba. Celem służebności gruntowej jest zwiększenie użyteczności jednej nieruchomości dla drugiej. Najpopularniejszym rodzajem służebności gruntowej jest służebność drogi koniecznej.

Przykładami służebności gruntowej są m.in.:

  • otwieranie okna, które wychodzi na nieruchomość obciążoną,
  • parkowanie samochodu na terenie cudzej nieruchomości,
  • opieranie muru o mur sąsiada.

Służebność osobista

Służebność osobista jest obciążeniem nieruchomości prawem na rzecz danej osoby fizycznej. Treść tego prawa odpowiada treści służebności gruntowej. Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału II Kodeksu Cywilnego. Celem służebności osobistej jest zabezpieczenie osobistych potrzeb uprawnionego.

Służebność przesyłu

Służebność przesyłu jest uregulowana w przepisach prawa w art. 305 Kodeksu Cywilnego. Jej przedmiotem jest obciążenie nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy korzystającego lub zamierzającego korzystać z urządzeń służących do przesyłu, np. energii, które znajdują się na działce nienależącej do niego. Głównym celem jest więc umożliwienie przedsiębiorcy, poprzez służebność, prowadzenia jego działalności.

Nieruchomość władnąca i nieruchomość obciążona

W ustanowionej służebności jedną nieruchomość określa się mianem nieruchomości władnącej, a drugą – nieruchomości obciążonej.

Obecność nieruchomości władnącej determinuje istnienie minimum jednej nieruchomości obciążonej, i na odwrót – obecność nieruchomości obciążonej determinuje istnienie nieruchomości władnącej.

Różne rodzaje służebności nanoszą na właścicieli nieruchomości prawa i obowiązki. Na przykład, właściciel nieruchomości obciążonej, ze względu na ograniczone prawa do władania gruntem ma ograniczone pole możliwości jeśli chodzi o różnego rodzaju rozbudowy, sadzenie drzew, czy stawianie bram lub murów. Jeśli chodzi zaś o właściciela nieruchomości władnącej to podczas ustanawiania służebności nijako obiecuje on, że nie będzie on wykonywał żadnych czynności, które utrudniałyby właścicielowi nieruchomości obciążonej korzystanie z niej.

Nieruchomość władnąca – definicja

Nieruchomość władnąca to nieruchomość, na rzecz której ustanawia się służebność gruntową.

Nieruchomość obciążona – definicja

Nieruchomość obciążona natomiast jest to, jak sama nazwa wskazuje, nieruchomość obciążona prawem służebności na rzecz właściciela nieruchomości władnącej.

Przykład zastosowania pojęć nieruchomość władnąca i nieruchomość obciążona

Pan Jan posiada działkę, na którą można dojechać tylko przejeżdżając przez teren Pana Jakuba. Pan Jan i Pan Jakub na drodze umowy ustanowili służebność gruntową. W tej sytuacji Pan Jan jest posiadaczem nieruchomości władnącej, natomiast Pan Jakub nieruchomości obciążonej.