Nowe zasady wypłaty odszkodowań za nieruchomości wywłaszczone pod inwestycje

Ministerstwo Infrastruktury przygotowało projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przewiduje on dużą zmianę w zasadach ustalania odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości na cele inwestycji publicznych. Treść dokumentu wzbudza wiele kontrowersji.

Co to jest wywłaszczenie nieruchomości?

Definicja pojęcia „wywłaszczenie nieruchomości” znajduje się w art. 112 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nią, wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Może ono nastąpić na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Wywłaszczenie nieruchomości następuje w drodze decyzji organu administracji – starosty powiatowego lub wojewody.

Wywłaszczenie nieruchomości – czy można się sprzeciwić?

Właściciel nieruchomości może wyrażać swoją opinię dotyczącą planów wywłaszczenia jego domu. Ma zresztą do tego okazję podczas badania opinii osób, których nieruchomość ma zostać wywłaszczona. Takie badanie przeprowadzone jest przed dokonaniem wywłaszczenia, często w formie konsultacji społecznych. Mimo to, inwestor a następnie właściwy organ może opinie właściciela nieruchomości zupełnie zignorować, a wywłaszczenie i tak nastąpi, niezależnie czy za zgodą czy bez zgody właściciela. Wywłaszczenie nieruchomości ma umożliwić realizację celów publicznych, uznanych za nadrzędne w stosunku do interesów jednostki. Oczywiście właściciel nieruchomości posiada prawo do odwołania się od decyzji, jednak jeśli uzasadnieniem odwołania będzie wyrażenie osobistej niezgody właściciela to odwołanie takie nie będzie skuteczne. Odwołanie może okazać się skuteczne jeśli właściciel nieruchomości wskaże naruszenia przez organ obowiązków formalnych, np. brak uzyskania niezbędnych zgód. Zazwyczaj jednak, nawet i takie przypadki sprowadzają się do tego, że błędy te zostaną poprawione, a decyzja o wywłaszczeniu wydana ponownie.

Odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości – jak jest obecnie?

Za wywłaszczenie nieruchomości pod inwestycje publiczne właścicielowi nieruchomości należy się odszkodowanie. Zgodnie z art. 134 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, podstawą ustalenia wysokości odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości. Aby ustalone odszkodowanie jak najlepiej odzwierciedlało wartość rynkową nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny bierze pod uwagę czynniki takie jak:

rodzaj nieruchomości,
położenie,
sposób użytkowania,
przeznaczenie w planie miejscowym,
stan zagospodarowania,
aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Nowe zasady wypłaty odszkodowań

Ministerstwo Infrastruktury przygotowało projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Największą i najgłośniejszą zmianą ma być likwidacja tzw. zasady korzyści, zgodnie z którą wywłaszczaną nieruchomość wyceniano według przeznaczenia wynikającego z celu wywłaszczenia.

Zasada korzyści miała być rekompensatą za to, że przy wywłaszczeniu właściciel nie ma możliwości zadecydowania czy, komu i kiedy chce sprzedać nieruchomość. Nie może zatem poczekać np. na wzrost wartości swojej działki. Twórcy projektu podkreślają, że likwidacja zasady korzyści ma na celu uniknięcie sytuacji, w której zasada korzyści prowadzi do nieuzasadnionego zwielokrotnienia wysokości odszkodowania w stosunku do wartości rynkowej nieruchomości (np. w odniesieniu do gruntów rolnych). Autorzy projektu chcą zaproponować powiązanie odszkodowania w każdym przypadku z wartością rynkową nieruchomości.

Inne zmiany

Likwidacja zasady korzyści to nie jedyna zmiana mająca wejść w życie w skutek nowelizacji ustawy. Kolejna z nich jest to, że przy ustalaniu wysokości odszkodowania nie będzie się brało pod uwagę przeznaczenia wynikającego z decyzji administracyjnych oraz nie będzie się uwzględniać przeznaczania wynikającego z miejscowego planu. Ta zmiana również budzi wiele kontrowersji.

Projekt zakłada jednak również pozytywne zmiany dla właścicieli wywłaszczonych nieruchomości. Jedną z nich ma być zainteresowanie się projektodawców losem właściciela nieruchomości po wywłaszczeniu. Chodzi tu np. o koszty związane z przeprowadzką, kupnem nowego domu czy rozpoczęcia działalności w nowej lokalizacji. W projekcie zaproponowane ryczałtowe zwiększenie odszkodowania o 10% dla nieruchomości niezabudowanych lub 20% dla nieruchomości zabudowanych, aby pomóc właścicielowi pokryć te dodatkowe koszty.

Nowelizacja ustawy przewiduje także udostępnienie możliwości dochodzenia przed sądem powszechnym odszkodowania przewyższającego ryczałtowe odszkodowanie.