Operat szacunkowy – co to jest i jakie dokumenty są potrzebne?

Operat szacunkowy to szczególna forma wyceny nieruchomości stanowiąca dokument urzędowy. Może być on potrzebny w różnych sytuacjach, np. w celu zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Zobaczmy, co powinien zawierać, kto może go sporządzić, z jakimi kosztami trzeba się liczyć oraz jakie dokumenty są potrzebne do jego przygotowania.

Operat szacunkowy – co to jest?

Operat szacunkowy to dokument, sporządzany wyłącznie w formie pisemnej, w którym określona zostaje wartość nieruchomości – np. domu, mieszkania, działki budowlanej lub innej. Operat nie jest jednak zwykłą wyceną. Stanowi on dokument urzędowy. Oznacza to, że osoba, która się pod nim podpisuje, odpowiada prawnie za treść sporządzonego dokumentu. W operacie szacunkowym znajdziemy dokładny opis wszystkich elementów, które mają wpływ na wycenę nieruchomości.

W jakim celu wykonywany jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy może okazać się przydatny w różnych sytuacjach. Najczęściej dokument ten sporządzany jest w celu:

  • ustalenia ceny sprzedaży lub kupna danej nieruchomości,
  • ustalenia wartości masy spadkowej,
  • ustalenia podziału majątku, jeśli nieruchomość wchodzi w jego skład,
  • ustalenia darowizny,
  • egzekucji z nieruchomości,
  • zabezpieczenia kredytu hipotecznego,
  • ustalenia opłat za użytkowanie wieczyste,
  • obliczenia danin skarbowo-podatkowych,
  • ustalenia odszkodowania dochodzonego od gminy.

Operat szacunkowy – kto może go wykonać?

Istnieje jeden podmiot, który może dokonać operatu szacunkowego – jest to rzeczoznawca majątkowy. Nie może to być jednak każdy rzeczoznawca majątkowy. Musi on posiadać specjalne kwalifikacje i uprawnienia do wykonywania tego typu czynności.
W przypadku wykonywania operatu szacunkowego w celu uzyskania kredytu, banki często rekomendują swoim przyszłym kredytobiorcom listę rzeczoznawców, których operaty szacunkowe są honorowane przez daną placówkę.

Skorzystanie z takiego rozwiązania ma swoje plusy i minusy. Klient może być niemal pewny, że taki operat szacunkowy zostanie przyjęty przez bank, a on sam nie będzie już musiał szukać rzeczoznawcy na własną rękę. Minusem natomiast jest to, że taki operat przygotowany na zlecenie banku staje się jego własnością. Potencjalny kredytobiorca nie ma do niego żadnych praw, a to zaś
utrudnia możliwość złożenia wniosku kredytowego w innym banku.

Co uwzględnia operat szacunkowy?

Dokument musi odpowiadać przepisom prawa oraz standardom zawodowym rzeczoznawców majątkowych. Ważne, aby jego treść i forma była jednolita, niezależnie od regionu Polski, w którym jest sporządzany oraz niezależnie od wykonawcy. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Mowa tu o:

  • określeniu przedmiotu i zakresu wyceny,
  • danych nieruchomości – należy podkreślić, że są to dane dokładne – wielkość, położenie i rodzaj,
  • podstawie formalnej wyceny nieruchomości oraz źródłach danych o nieruchomości, np. oględziny nieruchomości, zdjęcia, księga wieczysta,
  • celu wyceny – na przykład zabezpieczenia kredytu hipotecznego,
  • analizie i charakterystyce badanego rynku nieruchomości w kontekście danego obiektu poddawanemu wycenie,
  • opisie stanu technicznego nieruchomości,
  • metodach i technikach dokonywanej wyceny,
  • przedstawieniu obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Ile kosztuje operat szacunkowy?

Stawki za wykonanie operatu szacunkowego są różne. Zależą głównie od prestiżu rzeczoznawcy, regionu Polski i rodzaju nieruchomości. Za operat szacunkowy mieszkania czy działki budowlanej koszt ten waha się w granicach od 300 do 500 zł. W przypadku domu, cena wzrasta aż do 1000 zł.

Operat szacunkowy – jakie dokumenty są potrzebne?

Dokumenty potrzebne do wyceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej, np. działki budowlanej, działki rolnej:

  • aktualny odpis z księgi wieczystej dla gruntu,
  • akt notarialny lub inny dokument określający prawo do nieruchomości,
  • aktualny wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
  • mapa ewidencyjna i mapa zasadnicza,
  • wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania terenu,
  • inne posiadane dokumenty – opcjonalnie (np. umowa przedwstępna kupna lub sprzedaży nieruchomości, akt nadania, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzja o pozwoleniu na budowę itp.).

Dokumenty potrzebne do wyceny nieruchomości zabudowanej, np. domu jednorodzinnego, kamienicy:

  • aktualny odpis z księgi wieczystej,
  • aktualny wypis z ewidencji gruntów,
  • mapa ewidencyjna i mapa zasadnicza,
  • aktualny wypis i wyrys z ewidencji budynków,
  • dokumentacja techniczna budynku,
  • decyzja o pozwoleniu na budowę,
  • decyzja o pozwoleniu na użytkowanie,
  • dziennik budowy,
  • inne posiadane dokumenty – opcjonalnie (np. decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu itp.)

Dokumenty potrzebne do wyceny nieruchomości lokalowej, np. lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego:

  • aktualny odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu,
  • aktualny odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla części wspólnej nieruchomości,
  • decyzja o sposobie użytkowania (dla lokali użytkowych),
  • wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
  • zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej dotyczące własności lokalu (gdy dotyczy),
  • kopia umowy realizacyjnej z deweloperem (gdy dotyczy),
  • inne posiadane dokumenty – opcjonalnie (np. dokumentacja techniczna).

Dokumenty potrzebne do wyceny nieruchomości służebności, np. służebności gruntowej:

  • aktualny odpis z księgi wieczystej,
  • wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
  • mapa ewidencyjna i mapa zasadnicza,
  • mapa z projektem przebiegu szlaku służebności.

Jak długo jest ważny operat szacunkowy?

Operat szacunkowy jest ważny przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników takich jak cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości czy przeznaczenie w planie miejscowym. Po upływie 12 miesięcy można dokonać potwierdzenia aktualności operatu, który już istnieje. Aktualność operatu szacunkowego musi być potwierdzona tylko i wyłącznie przez rzeczoznawcę, który go sporządził poprzez umieszczenie stosownej klauzuli w gotowym dokumencie.