PIT a sprzedaż nieruchomości

Osoby, które sprzedały nieruchomość muszą rozliczyć się z tej transakcji w zeznaniu rocznym PIT-39 i zapłacić podatek. Zobaczmy, na jakich warunkach należy to zrobić i kto jest zwolniony z tego obowiązku.

Podatek od nieruchomości

Obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości wynika z przepisów prawa, a mianowicie z art.10 ust.1 pkt 8 Ustawy o PIT. Zgodnie z nią, jeśli podatnik zyskał przychód z tytułu odpłatnego zbycia:

  • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów,

podlega z tego tytułu opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Dotyczy to podatników, którzy dokonali odpłatnego zbycia przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Na przykład w deklaracji PIT za 2020 rok należy uwzględnić tylko nieruchomości nabyte lub wybudowane po 31 grudnia 2014 roku. Przychód z nieruchomości nabytych lub wybudowanych do dnia 31 grudnia 2014 roku nie podlega uwzględnieniu w deklaracji PIT.

Rozliczenia z fiskusem należy dokonać w roku podatkowym, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości. Trzeba to zrobić w deklaracji PIT-39 i opodatkować sprzedaż. Zgodnie z informacjami podanymi przez Ministerstwo Finansów podatek PIT oblicza się od dochodu. Dochód jest różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów. Stawka podatku w przypadku dochodu z tego tytułu wynosi 19%. Dotyczy to sprzedaży nieruchomości przez osoby prywatne, sprzedaż nieruchomości wykonywana w ramach działalności gospodarczej opodatkowana jest w odmienny sposób.

Jak uniknąć podatku – późna sprzedaż

Płacenia podatku od nieruchomości można uniknąć. Najłatwiejszym sposobem jest po prostu sprzedaż domu lub mieszkania po upływie pięciu lat od nabycia, bowiem sprzedaż prywatnej nieruchomości, jeśli następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Niestety przepisy nie precyzują dokładnie pojęcia „nabycie”. Nie określają też, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Zgodnie z informacjami pochodzącymi z resortu finansów nabycie następuje z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości. Nie ma znaczenia charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do nabycia tego prawa własności.

Jak uniknąć podatku – ulga mieszkaniowa

Istnieje również rozwiązanie dla osób, które nie chcą lub nie mogą czekać aż pięciu lat na sprzedaż nieruchomości. Inną opcją uniknięcia podatku dochodowego jest skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej. Warunki skorzystania z ulgi mieszkaniowej określa art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o PIT. Zgodnie z jego zapisami wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli uzyskane przychody z tego tytułu przeznaczone zostaną na własne cele mieszkaniowe.

Do wydatków na własne cele mieszkaniowe zalicza się m.in.:

  • wydatki na nabycie budynku mieszkalnego,
  • wydatki na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
  • wydatki na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
  • wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkalnych,
  • wydatki na budowę, adaptację czy też remont własnego budynku mieszkalnego bądź lokalu mieszkalnego.

Szczegółowy katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe wskazuje art. 21 ust 25-30 Ustawy o PIT.

Aby podatnik mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej musi spełniać pewne warunki. Przede wszystkim musi on dokonać wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w terminie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości. Oprócz tego podatnik:

  • musi mieć obywatelstwo polskie lub stałe miejsce zamieszkania na terenie Polski,
  • nie może być właścicielem innej nieruchomości możliwej do zamieszkania,
  • nie może mieć podpisanej umowy o najem mieszkania,
  • musi być zameldowany w jednym miejscu przez co najmniej pięć lat.

Ulga mieszkaniowa jest limitowana, tzn. zależy od tego w jakiej części zostanie wydatkowany przychód na ce3le mieszkaniowe. Zwolnieniu podlega kwota w części, w której została ona wydatkowana na cele mieszkaniowe. Wysokość dochodu zwolnionego można obliczyć w następujący sposób – należy pomnożyć dochód przez wydatki na cele mieszkaniowe, a następnie podzielić powstałą sumę przez przychód.