Prawo pierwokupu nieruchomości

W niektórych przypadkach sprzedaż nieruchomości może być ograniczona przez prawo pierwokupu. Zwykle stanowi to dużą przeszkodę w dokonaniu transakcji. Zobaczmy, na czym polega to prawo i jak można z niego skorzystać.

Prawo pierwokupu nieruchomości – na czym polega?

Prawo pierwokupu nieruchomości jest niczym innym jak pierwszeństwem w kupnie danej nieruchomości dla jednej strony, na wypadek gdyby druga strona zamierzała tą nieruchomość sprzedać. Prawo pierwokupu może wynikać z odpowiedniej, uprzednio zawartej umowy między stronami albo z obowiązujących przepisów.

Prawo pierwokupu w świetle prawa

Przepisy prawa regulujące kwestie prawa pierwokupu znajdują się w Art. od 596 do 602 Kodeksu Cywilnego. Artykuły te stanowią takie prawa jak to, że prawo pierwokupu jest niezbywalne, niepodzielne, prawa pierwokupu nie możemy przekazać na rzecz innej osoby lub go odziedziczyć lub to, że jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę.

Jak i gdzie sprawdzić czy istnieje prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu może być zapisane w księdze wieczystej danej nieruchomości, a dokładnie w dziale III. Może być, ale nie musi – nie ma bowiem ustawowego obowiązku ich ujawniania. Co jeśli księga wieczysta nie zawiera żadnych wzmianek na temat prawa pierwokupu? Czy można sprawdzić jego obecność w inny sposób? Niestety nie. Trzeba w takim przypadku liczyć na uczciwość sprzedającego nieruchomość. Można jednak zabezpieczyć swoje interesy i zawrzeć w umowie sprzedaży postanowienia przewidujące odpowiedzialność odszkodowawczą zbywcy za złożenie nieprawdziwych oświadczeń. Powinno to skutecznie zniechęcić sprzedającego do zatajania prawdy.

Prawo pierwokupu a prawo odkupu

Czymś innym jest prawo pierwokupu, a czymś innym – prawo odkupu nieruchomości. Choć te dwa pojęcia są podobne z nazwy to znaczą one zupełnie co innego. Prawo odkupu regulują Art. 593 – 595 Kodeksu Cywilnego. Prawo odkupu jest zastrzeżeniem w umowie sprzedaży, które umożliwia sprzedawcy odzyskanie sprzedanej rzeczy za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży oraz za zwrotem nakładów. Prawo to może być zastrzeżone na czas nieprzenoszący pięciu lat (termin dłuższy ulega skróceniu). Jeśli sprzedawca chce skorzystać z prawa odkupu to składa kupującemu oświadczenie w formie aktu notarialnego, że korzysta z prawa odkupu. Kupujący musi wtedy z powrotem przenieść własność nieruchomości na sprzedającego, a sprzedający oddać zapłaconą mu cenę.

Jak skorzystać z prawa pierwokupu?

Jeśli dla nieruchomości ustanowiono prawo pierwokupu, to jej sprzedaż wymaga nie jednej, a dwóch umów. Pierwsza umowa to umowa, w której właściciel zobowiązuje się sprzedać kupującemu nieruchomości za określoną cenę pod warunkiem, że uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu. Po podpisaniu tej umowy sprzedaży, kupujący nie staje się jeszcze właścicielem nieruchomości.

Następnie sprzedający zawiadamia o chęci sprzedaży uprawnionego do pierwokupu i przesyła mu kopie umowy sprzedaży z kupującym. Uprawniony od momentu otrzymania zawiadomienia ma miesiąc na to żeby się zdecydować czy chce skorzystać z prawa pierwokupu czy nie.

Jeśli uprawniony skorzysta z prawa pierwokupu, to zakupi on nieruchomość na takich samych warunkach jakie były zawarte w umowie sprzedaży między właścicielem a kupującym. Jeśli natomiast nie będzie on chciał skorzystać z prawa pierwokupu, to sprzedający może zawrzeć drugą umowę z kupującym – tym razem tą właściwą, przenoszącą własność nieruchomości na kupującego.

Sprzedaż nieruchomości z pominięciem prawa pierwokupu

Co jeśli sprzedający postanowi sprzedać nieruchomość nie zważając na prawo do pierwokupu? To zależy. Jeśli prawo pierwokupu przysługiwało na podstawie przepisów ustawy Skarbowi Państwa,
jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi czy dzierżawcy to taka sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna. Jeżeli natomiast prawo pierwokupu wynikało z zapisów w umowie, a nieruchomość zostanie sprzedana z jego pominięciem to nie spowoduje to nieważności sprzedaży, ale uprawniony do pierwokupu będzie mógł żądać odszkodowania.