• Służebność gruntowa, drogi koniecznej i przesyłu

W polskich przepisach służebność uregulowana jest w Kodeksie Cywilnym. Jest to jedno z ograniczonych praw rzeczowych, które pozwalają korzystać z cudzej rzeczy – nieruchomości – w ograniczonym zakresie. Postanowienie służebności narzuca na obie strony (służebną i władnącą) zarówno prawa, jak i obowiązki.

Służebność gruntowa – co to jest?

Służebność gruntowa jest obciążeniem jednej nieruchomości na rzecz właściciela drugiej nieruchomości, a jej definicję można znaleźć w art. 285 § 1 Kodeksu Cywilnego:

„Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).”

W służebność gruntowej wyróżniamy:

  • nieruchomość władnącą – czyli nieruchomość na rzecz której ustanawia się prawo służebności gruntowej,
  • nieruchomość służebną – czyli nieruchomość obciążona obowiązkiem prawnym służebności gruntowej.

 

Służebność gruntowa z jednej strony upoważnia właściciela nieruchomości władnącej do korzystania z nieruchomości obciążonej w określonym zakresie, a z drugiej ogranicza działania właściciela nieruchomości obciążonej, których może się on w stosunku do niej podejmować oraz zabrania mu dokonywania określonych czynności względem nieruchomości władnącej.

Celem służebności jest sprawienie, by jedna nieruchomość była bardziej użyteczna dla innej nieruchomości. Sprawia ona, że właściciel nieruchomości władnącej może wykonywać pewne działania na nieruchomości obciążonej lub korzystać z niej, mimo iż nie jest jej właścicielem.

Służebność gruntowa nieruchomości występuje w dwóch formach: czynnej i biernej. Forma czynna polega na czynnym użytkowaniu nieruchomości służebnej przez stronę władnącą, natomiast forma bierna polega na tym, że właściciel nieruchomości służebnej nie może wykonywać działań, które mogłyby doprowadzić do utrudnienia użytkowania nieruchomości władnącej. Służebność gruntowa może być nieodpłatna lub odpłatna. 

Przykłady służebności gruntowej

Jakie mogą być przykłady służebności gruntowej, które często spotyka się w życiu codziennym? Najpopularniejszy z nich to dojazd do własnej nieruchomości przez posesję sąsiada, czyli tzw. służebność drogi koniecznej. Zdarza się, szczególnie na terenach wiejskich, gdzie dostęp do dróg publicznych jest utrudniony, że do danej działki prowadzi tylko jedna droga, która jednocześnie przechodzi przez działkę sąsiada. Wobec tego, zgodnie z art. 145 § 1 Kodeksu Cywilnego, właściciel działki bez dostępu do drogi publicznej może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia potrzebnej mu służebności.

Innymi częstymi przykładami służebności gruntowej jest:

  • parkowanie samochodu na terenie cudzej nieruchomości,
  • korzystanie z sąsiedniej studni,
  • ograniczenie wysokości zabudowy na terenie nieruchomości obciążonej,
  • opieranie muru o mur sąsiada,otwieranie okna, które wychodzi na nieruchomość obciążoną.

Jak ustanawiana jest służebność gruntowa?

Do ustanowienia służebności gruntowej może dojść w wyniku:

  • umowy zawieranej między właścicielami nieruchomości,
  • orzeczenia sądu,
  • ugody sądowej,
  •  decyzji administracyjnej lub
  • zasiedzenia.

Warto jednak pamiętać, że aby przyznanie służebności gruntowej było w ogóle możliwe, to nie może się ono wiązać się z utrudnieniami w korzystaniu z nieruchomości obciążonej przez jej właściciela.

Służebność drogi koniecznej – co to jest?

Tak jak już wspominaliśmy, służebność drogi koniecznej to najpopularniejsza forma służebności gruntowej. Służebność ta określana jest również jako służebność drogowa, lub służebność przejazdu i przechodu. Ustanowienie służebności drogi koniecznej zobowiązuje stronę służebną do umożliwienia przejazdu przez swoją posesję stronie władnącej, która nie ma odpowiedniego dostępu do żadnej drogi publicznej.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej

Przesłanki służebności drogi koniecznej określa art. 145 Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z nim, aby była ona ustanowiona muszą być spełnione następujące warunki:

  • brak prawnie zagwarantowanego trwałego dostępu do drogi publicznej,
  • wytyczenie drogi koniecznej w sposób uwzględniający potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej, z jednoczesnym ograniczeniem szkód, które mogą powstać przez jej obecność na nieruchomości obciążonej,
  • przeprowadzenie drogi koniecznej z uwzględnieniem interesu społeczno-gospodarczy.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej może powstać w wyniku zasiedzenia, sprawy sądowej lub umowy między stronami sporządzonej w postaci aktu notarialnego. Służebność drogi koniecznej zazwyczaj jest przyznawana za wynagrodzeniem dla właściciela nieruchomości obciążonej.

Służebność przesyłu – co to jest?

Przedmiotem służebności przesyłu jest obciążenie nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować oraz korzystać z urządzeń i instalacji służących do przesyłu np. energii elektrycznej, gazowej, płynów i innych substancji na wskazanej działce, lub który już je posiada i znajdują się one na terenie danej nieruchomości. Celem służebności przesyłu jest umożliwienie przedsiębiorcy korzystania z cudzej posesji w oznaczonym zakresie, potrzebnym do zapewnienia działania jego urządzeń i instalacji.

Służebność przesyłu jest uregulowana w przepisach prawa w art. 305 Kodeksu Cywilnego.

Ustanowienie służebności przesyłu

Służebność przesyłu najczęściej jest ustanowiona w wyniku umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego, pomiędzy właścicielem działki a przedsiębiorcą. Za ustanowienie przesyłu właścicielowi nieruchomości przysługuje wynagrodzenie. W przypadku, gdy strony nie mogą dojść do porozumienia w kwestii umowy lub wynagrodzenia to sprawa zazwyczaj jest kierowana do sądu. Służebność przesyłu może powstać również w wyniku zasiedzenia.