Sprzedaż nieruchomości – wszystko, co trzeba wiedzieć o sprzedaży nieruchomości w Polsce
Sprzedaż mieszkania może być trudnym procesem szczególnie dla laika w temacie nieruchomości. Zobaczmy, co warto o tym wiedzieć.
Najczęstsze błędy przy sprzedaży nieruchomości
Szacuje się, że średni czas sprzedaży mieszkania w Polsce wynosi od 3 miesięcy do 2 lat. Jak widać, widełki te są bardzo szerokie. Rozbieżności wynikają głównie z nieumiejętnego przeprowadzania procesu sprzedaży. Oto najczęstsze błędy popełniane przez właścicieli mieszkań chcących pozbyć się swojej nieruchomości:
- zbyt wysoka cena,
- zły stan mieszkania,
- brak dostępności czasowej właściciela,
- brak chęci negocjacji,
- źle skonstruowane ogłoszenie,
- brak dokumentów potrzebnych do sprzedaży.
- Sprzedaż mieszkania krok po kroku
- Standardowa sprzedaż nieruchomości odbywa się zgodnie z następującym schematem:
- przygotowanie dokumentów,
- przygotowanie mieszkania do sprzedaży,
- wycena nieruchomości,
- umieszczenie ogłoszenia,
- znalezienie kupca,
- zawarcie przedwstępnej umowy kupna mieszkania,
- zawarcie przed notariuszem właściwej umowy sprzedaży,
- rozliczenie z kupującym,
- przekazanie mieszkania kupującemu,
- rozliczenie podatku od sprzedaży
- mieszkania.
Poniżej opisane zostaną najważniejsze z powyższych kroków.
Przygotowanie dokumentów
W przypadku sprzedaży mieszkania własnościowego niezbędne są dokumenty takie jak:
- akt własności nieruchomości, np. notarialnie zawarta umowa kupna mieszkania,
- odpis z księgi wieczystej,
- zaświadczenie o wymeldowaniu właścicieli i lokatorów lub oświadczenie o terminie dokonania takiego wymeldowania,
- zaświadczenie o braku zaległości wobec spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.
Dodatkowo, jeśli sprzedaży ulega spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to potrzebne będzie jeszcze zaświadczenie ze spółdzielni.
Wycena mieszkania
Przy wycenie mieszkania należy kierować się obiektywnymi kryteriami. Czynnikami, które decydują o jego wartości są m.in.: liczba pokoi, metraż, wyposażenie, stan, rok budowy, dodatkowe przynależne pomieszczenia i lokalizacja nieruchomości. Kolejnym krokiem jest wstępne określenie ceny mieszkania i porównanie jej do cen podobnych nieruchomości oferowanych na sprzedaż.
Wycenę można też zlecić profesjonaliście, czyli rzeczoznawcy majątkowemu. Taka osoba precyzyjnie i rzetelnie określi wartość nieruchomości, a ocena ta będzie wiarygodna dla potencjalnych kupców.
Dokumenty do umowy
Na etapie przygotowywania formalności związanych ze sprzedażą mieszkania warto zawrzeć umowę przedwstępną. Stanowi ona zabezpieczenie interesów sprzedającego oraz gwarancję zawarcia w przyszłości właściwej umowy.
Umowa przedwstępna powinna zawierać:
- dane stron transakcji,
- datę i miejsce zawarcia umowy przedwstępnej oraz planowaną datę zawarcia umowy właściwej sprzedaży mieszkania,
- opis nieruchomości,
- informacje o wpłaconej zaliczce (jeśli strony się na nią umówią).
Właściwa umowa jest nieco obszerniejsza, a do jej stworzenia i zawarcia potrzebna jest obecność oraz podpis notariusza.
Umowa właściwa powinna zawierać:
- dane stron,
- data i miejsce zawarcia umowy sprzedaży mieszkania,
- opis nieruchomości,
- sposób przekazania zapłaty,
- wniosek o zmianę danych w księdze wieczystej,
- oświadczenie o poddaniu się przez kupującego egzekucji, w przypadku braku zapłaty za nabytą nieruchomość
- informacje o wyposażeniu mieszkania, które sprzedający przekazuje wraz z mieszkaniem,
- datę opuszczenia lokalu oraz opróżnienia mieszkania,
- załączniki,
- w przypadku sprzedaży mieszkania z hipoteką – informacja o ilości pieniędzy, jaką kupujący ma przekazać sprzedającemu, a jaką jego bankowi.
Rozliczenie podatku od sprzedaży mieszkania
Sprzedający musi rozliczyć sprzedaż mieszkania przed fiskusem tylko jeśli od zakupu mieszkania do jego sprzedaży nie minęło 5 lat. Ten termin liczy się w latach podatkowych, a nie kalendarzowych. Stawka podatku wynosi 19% od dochodu. W związku z tym, dokładna wysokość podatku za sprzedaż mieszkania zależy od różnicy między przychodem a kosztami poniesionymi w związku z transakcją.
Podatek za sprzedaż mieszkania nabytego w okresie krótszym niż 5 lat nie zawsze jednak musi być płacony. Na zwolnienie z podatku mogą liczyć osoby, które skorzystają z ulgi podatkowej. Przysługuje im ona, jeśli w przeciągu 3 lat od zbycia nieruchomości uzyskane z tej transakcji pieniądze przeznaczą na realizację własnych celów mieszkaniowych, np. na zakup nieruchomości.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym
Kredyt hipoteczny ciążący na nieruchomości nie jest przeszkodą uniemożliwiającą jej sprzedaż. Przede wszystkim, aby sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką, trzeba znaleźć kupca, który będzie wiedział o zadłużeniu i zgodzi się na taką transakcję.
Następnie konieczna jest wizyta w banku w celu uzyskania zaświadczenia o aktualnym zadłużeniu. Warto zapytać również o możliwość jednorazowej, wcześniejszej spłaty kredytu. Oprócz tego bank powinien wystawić tzw. promesę. Jest to oświadczenie banku, w którym zobowiązuje się on do wykreślenia wpisu o hipotece z księgi wieczystej po otrzymaniu przez bank przelewu od kupca mieszkania. Na koniec należy udać się do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości w celu złożenia wniosku o usunięcie nieaktualnych wpisów w księdze wieczystej oraz wpisanie danych nowego właściciela.