- Umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości na wyłączność (założenia, wady i zalety)
Umowa na wyłączność, zwana też ,,z gwarancją wynagrodzenia” wciąż nie cieszy się dużą popularnością, a sprzedający podchodzą do niej z dystansem. Tymczasem, podpisanie takiego dokumentu niesie ze sobą nie tylko negatywne skutki, ale również i mnóstwo korzyści.
Umowa na wyłączność – co to jest?
Umowa na wyłączność sprzedaży nieruchomości to umowa pośrednictwa, zawierana przez klienta tylko z jedną agencją nieruchomości. Gwarantuje ona prawo do pośredniczenia w sprzedaży nieruchomości wyłącznie jednemu pośrednikowi – temu, z którym ją zawarto. Jej głównym założeniem jest doprowadzenie do znacznie szybszej sprzedaży nieruchomości wskutek zaangażowania większej ilości czasu i środków oraz to, że korzyści z niej są obustronne – zarówno dla klienta, jak i dla agencji.
Na próżno szukać definicji umowy na wyłączność w przepisach prawa. Jednakże, jej kwestie doprecyzowuje art. 550 i art. 761 Kodeksu Cywilnego:
Art. 550 Kodeksu Cywilnego:
„Jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżona została na rzecz kupującego wyłączność bądź w ten sposób, że sprzedawca nie będzie dostarczał rzeczy określonego rodzaju innym osobom, bądź też w ten sposób, że kupujący będzie jedynym odprzedawcą zakupionych rzeczy na oznaczonym obszarze, sprzedawca nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą kupującemu.”
Art. 761 § 2 Kodeksu Cywilnego:
„Jeżeli agentowi zostało przyznane prawo wyłączności w odniesieniu do oznaczonej grupy klientów lub obszaru geograficznego, a w czasie trwania umowy agencyjnej została bez udziału agenta zawarta umowa z klientem z tej grupy lub obszaru, agent może żądać prowizji od tej umowy. Dający zlecenie obowiązany jest w rozsądnym czasie zawiadomić agenta o zawarciu takiej umowy.”
Umowa na wyłączność a umowa otwarta
Czym różni się umowa na wyłączność a umowa otwarta? W przypadku umowy otwartej sprzedający nieruchomość może współpracować z wieloma biurami, a w przypadku umowy na wyłączność – tylko z jednym.
Zalety umowy na wyłączność
Największą zaletą umowy na wyłączność jest fakt, iż pośrednik nieruchomości doskonale zdaje sobie sprawę, że jeśli postara się, włoży wysiłek i sprzeda nieruchomość to zostanie za to wynagrodzony. W związku z tym wykazuje on większe zaangażowanie w cały proces, co z kolei skutkuje wyższą ceną sprzedaży i szybszym zakończeniem transakcji. Oprócz tego, zalety umowy na wyłączność to:
- jednolity i lepszy wizerunek oferty – przy umowie otwartej ofertę obsługuje kilku pośredników, każdy z nich przygotowuje własne ogłoszenie, przez co potencjalny klient zainteresowany nieruchomością widząc kilka różnych ogłoszeń dotyczących tej samej oferty może mieć podejrzenia co do jej wiarygodności. Ponadto, to, że pośrednik pracuje na swoje wynagrodzenie, sprawia, że dba on dużo bardziej, by przedstawić nieruchomość w jak najlepszy sposób,
- zaangażowanie firmy – agencja, z którą zawarta jest umowa na wyłączność, ze względu na pewność otrzymania wynagrodzenia dokłada wszelkich starań i poświęca dużo czasu na to, by nieruchomość sprzedać,
- oszczędność czasu – podpisanie umowy z jednym biurem zamiast z wieloma pozwala sprzedającemu uniknąć tych samych formalności powtarzanych kilka razy, co jest dużą oszczędnością czasu,
- jedna osoba do kontaktu – w przypadku umowy otwartej ze sprzedającym kontaktuje się wielu pośredników, a każdy z nich chce ustalić różne kwestie, np. termin spotkania, na które umówili się znalezieni przez niego potencjalni nabywcy nieruchomości. Może to powodować chaos. Tymczasem, w przypadku umowy na wyłączność, wszystkie spotkania organizuje i umawia tylko i wyłącznie jeden pośrednik. Dodatkowo, o wiele bezpieczniej jest dać klucze i dostęp do mieszkania tylko jednemu pośrednikowi,
- pomoc przy dopilnowaniu formalności – w przypadku umowy na wyłączność agent nieruchomości pomaga właścicielowi przy dokumentacji, weryfikuje kupującego, oraz wspiera kupującego np. przy uzyskaniu kredytu. Wszystko to przekłada się na szybsze sprzedanie nieruchomości.
Wady umowy na wyłączność
Niestety, umowa na wyłączność nie wiąże się z samymi korzyściami, posiada również wady. Oto najważniejsze z nich:
- czas trwania umowy – zazwyczaj umowy na wyłączność podpisywane są na minimum 3 miesiące. Oznacza to, że w tym okresie, nie można skorzystać z usług innego pośrednika nawet gdy sprzedający nie jest zadowolony z usług swojego agenta, natomiast wcześniejsze jej zerwanie może wiązać się z koniecznością zapłaty kary umownej,
- prowizja – drugą wadą jest to, że w przypadku, jeśli sprzedającemu uda się znaleźć kupującego na własną rękę i nie będzie zobowiązany do zapłacenia prowizji pośrednikowi, to ma on prawo oczekiwać zwrotu kosztów poniesionych na przygotowanie i promocję oferty.
Na co zwrócić uwagę decydując się na umowę na wyłączność?
Przed podpisaniem umowy trzeba bardzo dokładnie przyjrzeć się agencji nieruchomości oraz samemu pośrednikowi, z którym podpisujemy umowę na wyłączność. Warto sprawdzić doświadczenie, zaangażowanie, wiedzę na temat rynku oraz dotychczasowe sukcesy pośrednika, a także poczytać opinie o biurze nieruchomości, pod skrzydłami którego agent działa.
Jeśli chodzi o samą treść umowy na wyłączność to trzeba zwrócić uwagę na kwestie takie jak: zakres zobowiązania obu stron, sposób wynagrodzenia pracy pośrednika, kary umowne i odszkodowania, czas obowiązywania umowy oraz warunki jej wypowiedzenia.