Upadłość konsumencka a prawo do nieruchomości

Ogłoszenie upadłości konsumenckiej mimo iż dla wielu osób może ostatnią deską ratunku w walce z długami, to może również doprowadzić do utraty niemal całego majątku, w tym także prawa do nieruchomości.

Upadłość konsumencka – co to jest?

Upadłość konsumencka jest procedurą wszczynaną w razie niewypłacalności dłużnika, polegającą na wspólnym dochodzeniu roszczeń przez wszystkich jego wierzycieli. Może zostać ogłoszona przez osobę fizyczną, która w chwili składania wniosku nie prowadzi działalności gospodarczej. Ogłoszenie upadłości konsumenckiej, lub potocznie mówiąc – bankructwa nie sprawia, że długi zostają umorzone. Jej celem jest oddłużenie, czyli powstrzymanie kolejnego zadłużenia się dłużnika oraz umożliwienie niewypłacalnej osobie wyjścia z długów lub umorzenie części lub całości długów. Zazwyczaj wygląda to tak, że wierzyciele otrzymują swoją należność od dłużnika w ratach według ustalonego planu spłaty. Ogłoszenie upadłości o odbywa się w sądzie, dlatego konieczne jest wniesienie odpowiedniej sprawy do sądu za pomocą wniosku. Wniosek ten może zostać złożony przez dłużnika lub – w określonych przypadkach – przez jego wierzyciela. Istotna zmianą, która zaszła w ostatnim czasie w kwestii upadłości konsumenckiej jest to, że według najnowszych przepisów sądy nie będą już oddalać wniosków o upadłość osób, które doprowadziły do swojego zadłużenia w sposób umyślny lub wskutek rażącego niedbalstwa.

Upadłość konsumencka a nieruchomość

Po ogłoszeniu upadłości konsumenckiej następuje zwykle likwidacja majątku dłużnika. Nieruchomość ogłaszającego upadłość zazwyczaj wchodzi do masy upadłości. W związku z tym, od chwil ogłoszenia upadłości zarząd nad nieruchomością przejmuje syndyk, czyli osoba zarządzająca majątkiem dłużnika postawionego w stan upadłości oraz dokonująca podziału funduszy między wierzycieli. Dłużnik w tym momencie nie może więc na własną rękę sprzedać czy przepisać komuś swojego mieszkania lub domu.

W ramach likwidacji majątku dłużnika bardzo często sprzedawana jest jego nieruchomość. Uzyskana z transakcji kwota zostaje przeznaczona na zaspokojenie wierzycieli.

Zdarza się, że dłużnik nie jest właścicielem całej nieruchomości, a posiada jedynie udziały w nieruchomości. W takiej sytuacji, udziały te również wchodzą do masy upadłości.

W skład masy upadłości nie wchodzi spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej. Jest to prawo niezbywalne i nie podlegające egzekucji. Syndyk nie może sprzedać lokatorskiego prawa do lokalu w toku upadłości konsumenckiej.

Czy dłużnik musi się wyprowadzić?

Jak łatwo się domyślić, dla dłużnika i jego rodziny oznacza to, że będzie on musiał opuścić nieruchomość. Na szczęście nie musi się on jednak obawiać, że zostanie on wyrzucony z nieruchomości od razu po ogłoszeniu upadłości konsumenckiej, ponieważ regulacje prawne dotyczące postępowania upadłościowego przewidują udogodnienia dla dłużników w przypadku konieczności sprzedaży lokalu. Przede wszystkim sędzia w postępowaniu upadłościowym wydaje postanowienie, w którym określa czas i zakres korzystania z mieszkania.

Ponadto jeśli dłużnik chce zachować nieruchomość to może on wystąpić o zawarcie układu, który pozwoli mu to zrobić. Wymagana jest wówczas zgoda wyrażona przez wierzycieli na zgromadzeniu. Jeśli dojdzie jednak do sprzedaży nieruchomości to dłużnik ma prawo do pomocy.

Ochrona dłużnika przed bezdomnością

Dłużnik po ogłoszeniu upadłości konsumenckiej ma prawo do pomocy w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Przepisy prawa przewidują rozwiązanie mające chronić go przed bezdomnością.

Procedura polega na tym, że z sumy uzyskanej ze sprzedaży mieszkania wydziela się upadłemu kwotę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od 12 do 24 miesięcy.

Wysokość kwoty jest określana indywidualnie przez sędziego na wniosek upadłego. Zależy ona od różnych czynników, np.:

• potrzeb mieszkaniowych upadłego, w tym liczby osób pozostających na jego utrzymaniu,
• zdolności zarobkowych dłużnika,
• sumy uzyskanej ze sprzedaży mieszkania;
• opinii syndyka.

Wyłączenie mieszkania z masy upadłości

Wyłączenie mieszkania z masy upadłości następuje na wniosek syndyka, w sytuacji gdy przez długi czas nie może on znaleźć kupca nieruchomości. Sytuacja ta zazwyczaj ma miejsce wtedy, gdy dłużnik nie posiada całej nieruchomości, a jedynie udziały w nieruchomości. W przypadku wyłączenia, udział pozostanie w majątku dłużnika.