Zarządca nieruchomości – kto to jest i jakie ma prawa i obowiązki?

Zarządca pełni bardzo ważną rolę w kompleksowej obsłudze danej nieruchomości. Wykonuje zadania powierzone mu przez właściciela oraz doradza mu w kwestii dalszego rozwoju budynku. Zobaczmy, czym dokładnie zajmuje się zarządca nieruchomości oraz co należy do jego praw i obowiązków.

Zarządca nieruchomości – kto to?

Zarządca nieruchomości to osoba, która wykonuje zadania związane z zarządzaniem daną nieruchomością. Zarządca analizuje i monitoruje wszelkie czynniki, które mają wpływ na nieruchomość i jej przyszłość, a także podejmuje decyzje i wykonuje czynności, mające na celu utrzymywanie nieruchomości w doskonałym stanie. Zarządca nieruchomości ściśle współpracuje z właścicielem nieruchomości i zarządem nieruchomości.

Kto może być zarządcą nieruchomości?

Do 1 stycznia 2014 roku zarządcą nieruchomości mogła zostać wyłącznie osoba, która posiada odpowiednie wykształcenie, praktykę zawodową oraz licencję. Po 2014 roku licencja ta nie jest wymagana, natomiast funkcję tę może pełnić osoba niezależnie od wykształcenia, po podpisaniu umowy o sprawowanie zarządu nad daną nieruchomością. Jedyne warunki, które trzeba spełnić, aby zostać zarządcą to: niekaralność, posiadanie pełnej zdolności do czynności prawnych, posiadanie ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej (OC) za możliwe wyrządzenie szkód, a także posiadanie działalności gospodarczej, która polega na zarządzaniu nieruchomością.

Osoba pełniąca funkcję zarządcy powinna charakteryzować się odpowiednimi kwalifikacjami i cechami charakteru. Dobry zarządca nieruchomości musi być przede wszystkim osobą uczciwą, odpowiedzialną, szybko się uczącą oraz posiadającą chęci do ciągłego rozwoju i rozwijania swoich kompetencji. Dodatkowo, musi doskonale organizować sobie czas pracy.

Jakie są obowiązki zarządcy nieruchomości?

Głównym obowiązkiem zarządcy nieruchomości jest planowanie i wykonywanie zadań, które mają na celu sprawienie, aby nieruchomość cały czas była w dobrym stanie, a jej mieszkańcom żyło się komfortowo.

Przykładowe zadania zarządcy nieruchomości to m.in.:

  • zapewnienie obsługi eksploatacyjnej nieruchomości – do tego zalicza się również: wyszukiwanie usługodawców, zagwarantowanie bieżącej konserwacji nieruchomości, pilnowanie terminów przeglądów stanu nieruchomości i instalacji, szybka reakcja na zgłaszane przez mieszkańców lub właściciela usterki, czuwanie nad prawidłowym przebiegiem prac,
  • prowadzenie dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej – od dokumentów związanych ze stanem technicznym budynków przez ich eksploatację aż po księgowość i archiwizację,
  • przygotowywanie projektów uchwał i umów,
  • kompleksowa obsługa zebrań wspólnot mieszkaniowych – zaczynając od ustalenia terminu, przez poinformowanie mieszkańców i przeprowadzenie zebrania po sporządzenie protokołu ze spotkania,
  • właściwa gospodarka ekonomiczno-finansowa nieruchomości,
  • uzasadnione inwestowanie w nieruchomość,
  • egzekwowanie płatności czynszu przez najemców.
  •  

Należy jednak pamiętać, że dokładny zakres obowiązków zarządcy nieruchomości określony jest w umowie o zarządzaniu nieruchomością, która zawarta jest pomiędzy zarządcą a jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub podmiotem, której przysługuje prawo do nieruchomości. Ponadto, treść umowy powinna obejmować numer licencji zarządcy (jeśli zarządca ją posiada), jego oświadczenie o posiadaniu wymaganych uprawnień zawodowych oraz informację o objęciu ubezpieczeniem od odpowiedzialności cywilnej.

Czego zarządca nieruchomości nie może robić?

Istnieją czynności, które nie mogą być wykonywane przez zarządcę nieruchomości bez uzyskania przez niego uprzedniej zgody wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w formie uchwały. Czynności te zostały określone w ustawie o własności lokali z dnia 4 kwietnia 2019 roku (DzU z 2019 r., poz. 737). Noszą one nazwę „czynności przekraczające”.

Można do nich zaliczyć m.in.:

  • ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
  • przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
  • ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
  • zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, dokonania podziału takiej nieruchomości czy udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej,
  • dokonanie podziału nieruchomości wspólnej.
  •  

Prawa zarządcy nieruchomości

Zarządca nieruchomości ma prawo do wykonywania czynności mających na celu reprezentowanie właściciela nieruchomości, np. do rozpoczęcia działań windykacyjnych, zwoływania zebrań wspólnoty czy też zawierania umów z dostawcami usług wykonywanych na rzecz nieruchomości.