Zły metraż w akcie notarialnym – co robić?

Zdarza się, że w akcie notarialnym znajdują się nieprawidłowe dane dotyczące metrażu nieruchomości. Taki błędny wpis może spowodować sporo komplikacji, szczególnie w przypadku sprzedaży mieszkania. Co można zrobić w takiej sytuacji?

Akt notarialny – co to

Akt notarialny jest szczególną formą dokumentu urzędowego sporządzonego przez notariusza. Stwierdza on treść danej czynności prawnej. Akt notarialny zostaje sporządzony, jeżeli wymagają tego przepisy prawa lub wynika to z woli stron. Niektóre czynności prawne, np. sprzedaż nieruchomości czy ustanowienie i zbycie prawa użytkowania wieczystego, muszą zostać dokonane w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Do sporządzania tego typu dokumentów uprawniony jest notariusz. Tryb sporządzania i postępowania z aktami notarialnymi określają, według prawa polskiego, Art. 91-95 Ustawy Prawo o notariacie.

Błędy w akcie notarialnym – tzw. błędy oczywiste

W akcie notarialnym, tak jak w każdym innym dokumencie, może pojawić się błąd. Błędy występujące w akcie notarialnym dzieli się na błędy oczywiste i błędy istotne. Przejdźmy najpierw do błędów oczywistych. Są to błędy, które nie wynikają ze strony merytorycznej dokumentu, a z przypadkowych pomyłek czy przeoczenia.

Do najczęściej powtarzających się błędów oczywistych można zaliczyć:

błędy ortograficzne, np. niepoprawna pisownia jakiegoś wyrazu,
błędy gramatyczne, np. niepoprawna odmiana wyrazu,
inne błędy pisarskie – np. zbędne powtórzenia, mylne zastosowanie danej nazwy, błędne użycie końcówki fleksyjnej,
pomyłki rachunkowe (jeśli w treści aktu notarialnego pojawiają się jakieś działania matematyczne), np. błędy w dodawaniu, odejmowaniu, dzieleniu lub mnożeniu,
błędna numeracja,
niewłaściwe powołanie aktów prawnych,
błędne wpisanie danych osób występujących w akacie.

Błąd oczywisty – co można z nim zrobić?

Błędy oczywiste są stosunkowo łatwe do usunięcia. Jeśli zostaną one zauważone jeszcze przed podpisaniem aktu to nieprawidłowe fragmenty można po prostu przekreślić, jednak w taki sposób, aby treść pozostała czytelna. Niedopuszczalne jest więc zamazywanie, wyskrobywanie czy wywabianie tekstu. Trzeba pamiętać, że wszelkie takie poprawki należy omówić z osobami biorącymi udział w podejmowanych czynnościach.

Jeśli natomiast błąd w akcie notarialnym został zauważony po podpisaniu dokumentu to notariusz może go sprostować przygotowując w tym celu specjalnie przygotowany protokół. Na oryginale poprawianego aktu notarialnego urzędnik zamieści wtedy adnotację ze wskazaniem numeru repertorium protokołu prostującego i swój podpis.

Błędy w akcie notarialnym – tzw. błędy istotne

Drugim rodzajem błędów są tzw. błędy istotne. Są one dużo poważniejsze niż błędy oczywiste, ponieważ nie wynikają z przeoczenia a z nieprawidłowej merytoryki, która ma istotne znaczenie dla treści zawieranej umowy.

Do błędów istotnych należą:

mylne określenie rodzaju czynności prawnej,
pomyłka w oznaczeniu działki,
przedłożenie nieprawidłowych dokumentów,
brak dokumentów wymaganych przez przepisy prawa,
niepobranie podatków lub innych opłat publicznoprawnych bądź pobranie ich w złej wysokości,
podanie złego metrażu w akcie notarialnym,
dokonanie złej oceny stanu faktycznego.

Błąd istotny – jak go naprawić?

Jeżeli błąd w treści aktu notarialnego został zawiniony przez stronę lub strony czynności prawnej to stosuje się aneks do umowy. W ten sposób można poprawić wszystkie błędy, które dotyczą oświadczenia woli stron umowy i których usunięcie doprowadzi do modyfikacji albo uzupełnienia pierwotnie sporządzonego aktu notarialnego. Żeby sporządzić aneks, w kancelarii muszą stawić się wszystkie strony umowy i uiścić stosowną opłatę. Jeśli poprawna treść umowy ma wpływ na treści znajdujące się w księdze wieczystej, np. dotyczą metrażu mieszkania, to w aneksie do aktu notarialnego zostanie również zawarty wniosek do sądu o dokonanie stosownych wpisów lub zmian w księdze.

Błąd w akcie notarialnym – kiedy potrzebny jest sąd?

Sporządzenie aneksu do aktu notarialnego może być niewykonalne z powodu:

śmierci którejś ze stron umowy,
braku woli którejś ze stron umowy do usunięcia błędu.

W takiej sytuacji należy wnieść do sądu powództwo o ustalenie treści aktu notarialnego lub o ustalenie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Gdy błąd popełni notariusz

Co dzieje się w przypadku, gdy to nie klient kancelarii notarialnej, a sam notariusz wykonujący akt popełni błąd? Takie sytuacje są uregulowane w Art. 49 Ustawy Prawo o notariacie. Zgodnie z nim, notariusz może ponieść odpowiedzialność dyscyplinarną oraz cywilną za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych na zasadach określonych w Kodeksie Cywilnym. Warto wiedzieć, że za błędy notarialne można również ubiegać się o odszkodowanie.